n pofida imaginii de boom asociate pietei noilor apartamente, cifrele privind vanzarile reale facute anul trecut ne spun ca vanzarile in ansamblurile rezidentiale nu au fost chiar asa de mari. Firmele de pe piata constructiilor de locuinte au oferit una, insa clientii au vrut alta.
Garsoniera a fost cel mai vanat produs
de pe piata noilor apartamente, toate locuintele de acest tip oferite anul trecut la vanzare fiind cumparate in proportie de suta la suta. Se poate mentiona faptul ca si la recent incheiatul targ imobiliar Condominium, toate cele 50 de garsoniere scoase la vanzare intr-unul dintre complexurile rezidentiale bucurestene si-au gasit clienti.
Developerii de noi ansambluri rezidentiale au avut un prilej de satisfactie si in ceea ce priveste vanzarile de apartamente cu trei camere. Potrivit unor date furnizate de compania Colliers, aplicabile proiectelor promovate de aceasta firma, in 2006, din numarul total de apartamente cu trei camere scoase la vanzare s-au vandut circa 93%. Mai putin incurajante au fost vanzarile de apartamente cu patru camere, contractate in proportie de 80% din totalul livrarilor. Dezamagitor, in schimb, a fost comertul cu locuinte de doua camere si cu varful de lance din categoria premium - apartamentul tip penthouse. Astfel, in cazul penthouse-urilor, vanzarile au ajuns la un nivel de 73% din volumul scos la vanzare, iar apartamentele cu doua camere abia au atins o cota de 69%. Pe total, rata de vanzare a avut o medie promitatoare - 83% din total. Insa, daca raportam acest indicator la procentul vanzarilor realizate anul trecut pe piata primara (62,8%), vom constata ca oferta developerilor nu a reusit intalnirea cu cererea clientilor. Altfel spus, developerii au oferit prea putin clasei medii si au mizat prea tare pe locuintele spatioase si foarte spatioase (apartamente cu patru camere si penthouse). Ne mai intrebam de ce cresc preturile la apartamentele vechi?
Cu toate ca niciun bloc nou de apartamente nu a fost inca livrat, anul 2006 a confirmat totusi avantul pe care l-a luat piata rezidentiala din Capitala. Anul trecut, au fost anuntate cel putin 19 noi proiecte de ansambluri cu apartamente, fata de numai trei, cate fusesera anuntate cu un an mai devreme. Cele 22 de noi proiecte vor aduce pe piata circa 11.000 de apartamente, dar, pentru ca in cele mai multe cazuri avem de-a face cu ansambluri foarte mari, construibile in cateva etape, doar vreo 5.000 de unitati locative au fost oferite spre vanzare in 2006. Restul de 6.000 urmeaza sa fie scoase la vanzare in 2007 si 2008. Trebuie precizat ca acest volum va fi completat pe parcursul anului, gratie lansarii de noi proiecte.
Din cele 4.778 de noi apartamente oferite spre vanzare in 2006, developerii au raportat contractarea a doar 3.000 de unitati locative, ceea ce reprezinta 62,8% din totalul ofertei. In acest an se asteapta lansarea a sase noi proiecte de apartamente care vor aduce pe piata circa 3.150 de unitati locative. Presupunem ca nou-intratii si-au facut mai bine temele in ceea ce priveste cererea reala de locuinte din Capitala.
Bogat - sarac
In Bucuresti se face tot mai vizibil sindromul nordului bogat, in opozitie cu sudul sarac. Unul dintre fenomenele deja observate este transmutarea multor etnici rromi din zona de nord (Damaroaia, Chitila, Bucurestii Noi) spre sud, in special Ferentari. Ratiunile economice sunt clare, oamenii isi vand proprietatile pentru ca sunt mai scumpe in nord si se muta acolo unde este mai ieftin. Procesul a fost continuu, iar discrepanta intre nord si sud s-a accentuat de la an la an, inclusiv pe piata imobiliara. Totusi, exista semne clare ca diferentele intre nordul bogat si sudul sarac nu vor mai fi atat de pronuntate. Potrivit analistilor Coldwell Banker, procesul care presupune ocuparea de catre populatia instarita a unor zone locuite de persoane cu venituri mai scazute cuprinde si alte zone, momentan doar pe acelea din perimetrul semicentral al Capitalei. Catalin Secareanu, manager al Departamentului Offices & Retail din cadrul Coldwell Banker Affiliates of Romania, a explicat ca, in plan local, lipsa tot mai acuta din ultimii ani a ofertelor de terenuri virane din centrul Capitalei i-a determinat pe dezvoltatori sa se reorienteze catre alte zone ale Bucurestiului.
Potrivit reprezentantului Coldwell Banker, zonele care in prezent sunt prinse in aceasta miscare de imbunatatire a cotei vizeaza arii extinse precum perimetrul cuprins intre Calea Calarasi si Bulevardul Unirii, Dacia-Calea Mosilor-Stefan cel Mare, Mantuleasa, Vatra Luminoasa sau Lacul Tei.
Cum se face valorizarea unei zone? Catalin Secareanu da ca exemplu piata caselor vechi brancove-nesti din Bucuresti. Construite in stil
vagon, cu un singur nivel, intre 1880 si 1910, acestea au fost intr-o mica masura extinse si renovate, si intr-o mai mare parte daramate pentru a face loc unor constructii rezidentiale sau proiecte de birouri
pentru companii mici si medii. In timp
ce o casa noua in astfel de zone bine cotate se vinde cu aproximativ un milion de euro sau mai mult, in cazul caselor vechi pretul este mentinut relativ scazut.
Un alt factor care contribuie la ridicarea cotei unei zone consta in cresterea sectorului de servicii in defavoarea sectorului industrial. In acest context, pot fi mentionate relocarile sau reducerea activitatii unor fabrici si platforme industriale (Semanatoarea, Spicul, Timpuri Noi, UMEB etc.) in afara Capitalei, care fac loc unor ansambluri rezidentiale sau parcuri de afaceri si comert.
In ceea ce priveste retailul, aparitia unei investitii semnificative intr-o zona slab cotata poate imbunatati radical „ratingul“ acesteia. Exemplul cel mai elocvent in acest caz il reprezinta zona Vitan. Aparitia aici a primului mall din Bucuresti, in decembrie 1999, a determinat cresterea spectaculoasa a preturilor proprietatilor imobiliare din zona. Comparand evolutia preturilor in perioada 1999-2007 din zona Vitan cu cele din zona Drumul Taberei, se poate observa ca in primul caz avem de-a face cu cresteri de pana la 15 ori, in timp ce in al doilea cresterile au fost de 10 ori.
Facilitatile comerciale au atras in zona o populatie cu venituri mai mari, fortand vechii locatari sa se indrepte spre cartierele periferice, mai ieftine. Ridicarea ratingului de zona s-a tradus si in preturi mai mari la terenuri, care au crescut de la 25-80 euro/mp in 2002 pana la 500-1.500 euro/mp in prezent.
Cei mai vrednici vanzatori
Cine au fost cei mai activi vanzatori? Potrivit unui studiu realizat de Colliers, cinci agentii imobiliare din Capitala sunt responsabile pentru 90% din vanzarile de noi apartamente realizate in anul 2006. Regatta, Neocasa, Eurisko si CBRE au intermediat vanzarea a 52% din unitatile locative scoase pe piata, iar Colliers - 38% (circa 1.200 apartamente).
